Hem - Ombildning.nu

Ombildning.nu

– Från hyresrätt till bostadsrätt

Vad är ombildning?

Ombildning innebär att en hyresfastighet köps av en bostadsrättsförening där de boende hyresgästerna är medlemmar. Efter köpet av fastigheten har de boende också möjlighet att köpa sin lägenhet med bostadsrätt av bostadsrättsföreningen. Föreningen upplåter lägenheterna med bostadsrätt till medlemmarna mot en insats. Man kan se det som två förändringar som har skett vid en ombildning. Dels är fastighetens ägare är efter en ombildning en bostadsrättsförening och dels är de flesta lägenheterna normalt upplåtna med bostadsrätt istället för hyresrätt.

De hyresgäster som köper sin lägenhet blir bostadsrättshavare och betalar en lägre avgift till föreningen istället för hyra till hyresvärden. Om man som boende väljer att inte köpa sin lägenhet, bor man kvar som hyresgäst med den enda förändringen att hyresvärden därefter är en bostadsrättsförening istället för ett fastighetsbolag eller en privat fastighetsägare.

Bostadsrätt och hyresrätt

Att bo i bostadsrätt innebär både en större frihet och ett större ansvar än att bo i hyresrätt.

Som bostadsrättshavare betalar man en avgift till bostadsrättsföreningen (istället för en hyra till hyresvärden) som tillsammans med föreningens övriga intäkter ska täcka kostnader för fastighetens drift och övriga kostnader som föreningen har. Bostadsrättsföreningar verkar efter självkostnadsprincipen vilket innebär avsikten inte är att föreningen ska gå med vinst, eventuellt överskott används istället till att sänka boendekostnaderna eller att göra investeringar i fastigheten. Detta bidrar till att det på lång sikt (vid ombildning ofta även på kort sikt) normalt är billigare att bo i bostadsrätt än i hyresrätt.

Som boende i bostadsrätt har man en frihet att bestämma när och hur man vill renovera sin lägenhet. Det kan också uttryckas som att man har ett underhållsansvar för den egna lägenheten. Renoveringar i lägenheten eller ett byte av t.ex. kyl och frys betalas av bostadsrättshavaren, men är samtidigt en bra investering eftersom det kan höja lägenhetens värde. När man bor i en hyresrätt är det hyresvärden, som ansvarar för och beslutar om renoveringar och byte av utrustning.

Möjligheterna att överlåta en hyresrätt är ytterst begränsade, den möjlighet som finns är i praktiken att byta lägenheten om man hittar någon annan hyresgäst som vill genomföra ett byte och respektive hyresvärd (eller hyresnämnden) godkänner bytet. En bostadsrätt däremot kan säljas och köpas fritt på marknaden till rådande marknadspris, den kan även ges bort eller ärvas. Den kan också pantsättas och belånas.

Varför ombildning?

Det finns flera skäl till att hyresfastigheter ombildas till bostadsrättsfastigheter, men ett viktigt skäl är nästan alltid att de boende ser en möjlighet att få större inflytande över det egna boendet och den egna boendemiljön. Äger du en bostadsrätt har du större möjlighet att förändra din bostad som du själv vill, t.ex. bygga om kök, byta kyl eller lägga in ett nytt golv. En annan fördel är att kostnaderna kan hålls nere genom att avkastningskraven på boendet försvinner och ni får avdragsrätt för den egna räntekostnaden.

Förutom det ökade inflytandet över den egna lägenheten får man också en möjlighet till inflytande över hela fastigheten och boendemiljön genom sitt medlemskap i bostadsrättsföreningen. De största och viktigaste besluten beslutas på föreningsstämman där varje bostadsrätt har en röst. På föreningsstämman väljs också styrelsen och som medlem kan man naturligtvis ställa upp för val till styrelsen. Förutom att engagerar sig i styrelsen finns ofta möjlighet att bilda grupper som fårsärskilda ansvarsområden, t.ex. en trädgårdsgrupp. En ombildning leder genom det gemensamma intresset, inflytandet och ansvaret över fastigheten ofta också till en bättre och närmare gemenskap mellan grannarna.

En ombildning är ofta mycket ekonomiskt fördelaktig för de som väljer att köpa sin lägenhet. Boendekostnaderna kan, beroende på räntan och vilket pris föreningen betalar för fastigheten, många gånger bli lägre efter ombildningen. Dessutom är priset på lägenheterna som ombildas vanligen klart lägre än om lägenheterna hade sålts på den öppna marknaden. Det beror på att det vid ombildningen inte är de enskilda lägenheterna som säljs till föreningen utan hela fastigheten. De enskilda lägenheterna som bostadsrätter har tillsammans ett högre värde än fastigheten.

Ombildnings-processen

Skapa en arbetsgrupp

En ombildningsprocess kan inledas såväl på initiativ av fastighetsägaren som på initiativ av de boende. Oavsett vem som tar initiativ till en ombildning kan det vara ett bra första steg att bilda en arbetsgrupp som får ansvar för att ta reda på mer information. Arbetsgruppen kan sedan ligga till grund för den styrelse som tillsammans med en ombildningskonsult normalt är ansvariga för genomförandet av ombildningen.

Registrering och intresseanmälan

För att kunna gå vidare i processen behöver en bostadsrättsförening registreras om det inte redan finns en registrerad sedan tidigare. För att registrera en bostadsrättsförening krävs minst tre styrelseledamöter samt en revisor. Dessa är vanligen några av de boende som har tagit initiativ till att starta processen. Man kan också bilda en bostadsrättsförening och välja styrelseledamöterna på en konstituerande stämma dit alla hyresgäster bjuds in. För att föreningen ska kunna registreras av bolagsverket behöver också namn och stadgar beslutas.

För att inte riskera att fastighetsägaren säljer till någon annan kan bostadsrättsföreningen göra en intresseanmälan till inskrivningsmyndigheten om att man vill förvärva fastigheten. Anmälan kan göras först efter att bostadsrättsföreningen har blivit registrerad. Kravet för att kunna göra en intresseanmälan är en majoritet på två tredjedelar av hyresgästerna skriftligen förklarat sig intresserade av en ombildning. Dessa ska vara medlemmar i föreningen och folkbokförda på fastigheten. När intresseanmälan har gjorts är fastighetsägaren vid en eventuell försäljning skyldig att ge ett hembud till bostadsrättsföreningen som får möjlighet att köpa på de villkor som har avtalats med den tilltänkta köparen.

En intresseanmälan ska naturligtvis också göras till fastighetsägaren om det inte har skett tidigare.

Ekonomisk plan

När föreningen har genomfört den tekniska besiktningen är nästa steg att upprätta en ekonomisk plan. Den ekonomiska planen är ett mycket viktigt dokument som beskriver den blivande bostadsrättsföreningens framtida ekonomi. I planen beräknas alla bostadsrätters avgift och insats. Planen upprättas av föreningens ombildningskonsult och fastställs av styrelsen. Två utomstående intygsgivare, utsedda av Boverket, bekräftar därefter att planen är korrekt och att kalkylerna över den framtida ekonomin är realistiska. Den ekonomiska planen ska registreras hos bolagsverket.

Tillträde

När föreningen har fattat beslut om att köpa fastigheten undertecknas ett köpekontrakt av föreningen och fastighetsägaren. På en i kontraktet bestämd tillträdesdag skriver parterna under köpebrevet och föreningen betalar hela köpesumman (genom insatser från medlemmarna och föreningslån) och tar formellt över fastigheten. Direkt därefter upplåter föreningen genom upplåtelseavtal de lägenheter som hyresgästerna har köpt som bostadsrätter till de nya bostadsrättshavarna.

Välja ett ombud

Det är bra att välja ett ombud/ombildningskonsult i ett tidigt skede av processen. Då får ni som boende det stöd ni behöver och kan känna er trygga med att ni inte missar någon viktig del av processen eller att fastighetsägaren erbjuder oförmånliga villkor. Träffa gärna, och ta in offerter, från flera ombud innan ni bestämmer er. Arbetssätten kan skilja sig åt en del och framförallt är det viktigt att ni känner ett förtroende för de ombud ni väljer.

Jurideko Fastighetspartner har stor erfarenhet av att hjälpa bostadsrättsföreningar i ombildningsprocesser. Vi tar ett helhetsansvar för genomförandet och hjälper er genom hela ombildningsprocessen med bland annat:

Registrering av bostadsrättsförening
Förhandlingar angående fastighetens pris
Ombesörja och bekosta fastighetsbesiktning
Upprättande av ekonomisk plan
Ombesörja och bekosta intygsgivning av ekonomisk plan
Informationsmöten och individuella möten med hyresgäster
Kontakter med långivare för föreningens och medlemmarnas finansiering
Ordförandeskap vid köpestämma
Inhämta offerter för försäkring och förvaltning
Upprättande av avtal som köpebrev och upplåtelseavtal

Besiktningen

Som underlag för den ekonomiska planen och föreningens beslut om att köpa fastigheten eller inte behöver en teknisk besiktning genomföras. Besiktningen ska visa vilket fastighetens nuvarande skick är och beskriva vilka åtgärder som behöver genomföras vid olika tidpunkter. Besiktningen kan även vara ett bra underlag för förhandlingar med fastighetsägaren.

Köpstämma

När den ekonomiska planen är klar kan man gå vidare med att fatta beslut om föreningen ska köpa fastigheten (beslut om ombildning) eller inte. På köpstämman som den extra föreningsstämman brukar kallas ska hyresgästerna i minst 2/3 av samtliga uthyrda lägenheter som omfattas av köpet rösta ja för att ombildningen ska kunna genomföras. Även de medlemmar som inte vill köpa sin lägenhet kan rösta ja till att bostadsrättsföreningen köper fastigheten och fortsätta bo kvar som hyresgäster.

Vanliga frågor och svar

Nedan återges några vanliga frågor som brukar komma upp i samband med en ombildningsdiskussion. Har ni några andra frågor går det bra att kontakta oss, våra kontaktuppgifter finner ni nedan.

Vad är en bostadsrätt?

Bostadsrätt är en boendeform som ger rätten att nyttja lägenheten för en obegränsad tid. Du kan köpa, ge bort, sälja, belåna eller ärva den och som bostadsrättshavare är du också medlem och har en andel i den bostadsrättsförening som äger fastigheten.
Vad kostar det att bo i en bostadsrätt?

Det är svårt att på förhand säga exakt hur stor boendekostnaden är för en bostadsrätt eftersom den består av månadsavgiften du betalar till föreningen och räntan på ditt lån, alltså de pengar som du lånat för att kunna köpa din bostadsrätt. Men detta får du reda på genom den ekonomiska planen som upprättas innan ett köp.
Jag har inga pengar till kontantinsats, kan jag ändå vara med i en ombildning?

Banker och bolåneinstitut som du kan låna pengar av bestämmer hur mycket du behöver betala kontant. För det mesta krävs ingen kontantinsats vid en ombildning. Eftersom priset är lägre än motsvarande bostadsrätt på den öppna marknaden. Bolånetaket som normalt innebär en kontantinsats på minst 15 % innebär inte något hinder mot att låna till hela beloppet eftersom det är marknadsvärdet och inte det normalt sett väldigt förmånliga ombildningspriset som är avgörande nivå för belåningsmöjligheterna.
Vad händer om fastigheten har stora renoveringsbehov? Blir det inte dyrt för föreningen?

Om det föreligger stora renoveringsbehov justeras priset efter förhandling med fastighetsägaren och blir billigare. En ombildningskonsult från Jurideko kan hjälpa föreningen att beräkna kostnaderna för kommande renoveringar och förhandla med fastighetsägaren.

Är ombildningar ett alternativ utanför storstäderna?

Ofta när man pratar om bostadsrätter tänker man först och främst på Sveriges större städer, kanske Stockholm, Göteborg och Malmö. Idag är det faktiskt också så att många av ombildningarna sker även i mindre städer och i städernas ytterområden. Med hjälp av exempelvis en ombildningskonsult från Jurideko kan en bedömning göras hur förutsättningarna för ombildning är i just din stad.
När är det möjligt att sälja en bostadsrätt efter köpet?

Det är möjligt att sälja sin bostadsrätt direkt efter köpet. Det kan dock bli en högre kapitalvinstskatt (30 % istället för 22 %) om du inte väntar till efter årsskiftet.
Kan bostadsrätten ägas tillsammans med någon annan?

Den som från början för erbjudandet att köpa lägenheten är hyresgästen, men oftast kan man ändå fördela ägandet som mellan flera personer. Det är vanligt att föreningar vill att den som står på kontraktet ska äga minst 5-10 procent av lägenheten för att bevilja medlemskap. Ofta när man pratar om bostadsrätter tänker man först och främst på Sveriges större städer, kanske Stockholm, Göteborg och Malmö. Idag är det faktiskt också så att många av ombildningarna sker även i mindre städer och i städernas ytterområden. Med hjälp av exempelvis en ombildningskonsult från Jurideko kan en bedömning göras hur förutsättningarna för ombildning är i just din stad.
Finns det några nackdelar?

En investering som ett som ett bostadsrättsköp kan alltid innebära en viss risk. För dig som köper en bostadsrätt vid ombildandet är den ekonomiska risken låg. Detta eftersom det pris man betalar är lägre än om man skulle köpa bostadsrätten på den öppna marknaden. Som bostadsrättshavare har man ett större ansvar för lägenheten och fastigheten än som hyresgäst. Å andra sidan har man också större möjligheter att vara med och påverka skötseln av fastigheten och sin boendemiljö. Det handlar helt enkelt om vilka preferenser man har när det gäller sitt eget boende.